开篇不废话，今天主要聊两个问题：

救市政策为什么效果明显？

如何看待救市对芜湖的影响？


(资料图)

一

那些年我们出台了非常多的调控政策，如果现在我们回过来看，哪些才是真正的刀子呢？

从近期救市产生的效果看，真正见血的刀子就是可以切断金融通道的政策。主要归结为三点：

第一点，切断或有效控制房企的融资渠道，表现在政策上就是著名的“三道红线”。1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。

三条红线产生的原因有两个，一个是让房企不要过度融资，以免产生金融风险，这个是某大陷入危机的最大原因，另外一个是通过这种方式，逼迫房企提高周转能力，从而降低杠杆，稳定房价。

目前看这条紧箍咒还没解除，未来调整的可能性非常大。

第二点，切断不必要的买房需求，表现在调控上就是限购。与限售相比，限购的杀伤力更大，如果说第一点已经限制了房企的“歪门邪道”的融资方式，那么限购确实真正遏制了房企正常的市场周转的能力。

采取限购的直接原因是房价上涨过快，成为有钱人的收割机，进一步压制刚需的住房需求。因此通过限购，阻止有钱人收割楼市，这是财富分配过程中的一种方式，但也限制了房企的挣钱通道，有钱的想买，不给买，没钱的想买，买不起。

因此就造成了限购城市的供给压缩，最近有分析说，面对突如其来的大松绑，9月份北京供给却不足，原因是受需求不足影响，开发商慢工出细活，导致9月的进度跟不上。

第三点，直接不给涨价或者不给跌，政策表现为限价。市场好的时候，楼盘价格采取限涨，设定一个涨幅，3%或5%。市场不好的时候，给楼盘限跌令，房企的现金流都要断了，地方还是不给降价促销，逼得房企不得不另谋出路，谋不到出路，或者出路成本太高的，那就死翘翘了。

为什么要用这样一种不讲规律的方式处理呢？因为市场的上下游之间有一条利益链，在房价上是一荣俱荣，一损俱损。如果又加持了“房价不能跌”的业主和房价涨得太快的民意，限价政策出台就顺理成章，尽管不太符合一些规律。

二

对照上述三点，这一轮针对一线城市的松绑为什么取得了不错的效果。主要有两个点：

第一个，实施“认房不认贷”，释放了部分需求，这部分需求在近期爆发出来，产生了1800套一天的火爆市场现象。

第二个，加杠杆了，首付的比例小了，贷款的比例大了。在房价总体不变的情况下，给买房者加了一成的杠杆。为什么降首付比要跟降低利率一道使用，就是要让老百姓感觉占便宜了。贷款的成数多了，银行就得利了，尽管利率下降导致收益变小，但总比老百姓提前还款吃不到利息要好很多。

据鱼眼的观察和预计，“认房不认贷”和银行“双降”带来的市场繁荣可能是短暂的，大概可以勉强支撑起金九银十要比过往好看一些。市场可能更期待“不认房不认贷”限购解除。难怪前段时间有个一线城市的住建部门的人说：“只要告诉我能动什么，工具箱一大把。”

最近看了一下市场的猜测，工具箱确实有一大把，真脑洞啊！

三

以上的一套东西，对芜湖这样的三四线城市有什么影响吗？

房地产市场还是一个围绕“核心”创造价值的过程，我们现在所看到的火爆市场其实都是核心城市，核心市场，核心中的核心。

眼下的市场分化严重，我们只是看到了好的市场和市场好的一面，然后就想当然地认为我们也能好起来。不知道你有没有想过，会不会有人把芜湖的房子卖了，凑首付去大城市买房去了呢？

前几天就遇到一个网友，他准备把芜湖的房子卖了，去南京买房，现在唯一的愿望是芜湖房价能稍微起来一点，多挣点首付。

个例代表不了全部，但个例常常具有现象级的趋势。要说这一轮救市产生的火爆行情，能对芜湖楼市产生什么影响，鱼眼保持谨慎乐观。

以上所言，纯属市场探讨，不产生评价作用。

我是鱼眼，下期再见！

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