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(相关资料图)

刚过去的五一，九堡狠狠刷了波存在感。

新开业的国芳天街，满满当当全是人。 买杯喜茶，还得排上一两个小时，这盛况丝毫不逊8年前杭州首店开业。

抖音、小红书、微信等各大流量平台，一刷全是国芳天街开业的热闹场景。开业仅3天，人流量突破46万，成交额超1300万。

不光九堡居民没事爱跑去逛逛， 艮北、乔司，甚至下沙的人，都跟着来凑热闹。

“这一天，实在是等得太久了。”在九堡住了十年的毛毛喜极而泣。国芳天街的涅槃重生，极大弥补了九堡商业上的短板。

在杭州，但凡有一丝利好，都能垂直反馈到楼市里。更何况，是天街开业这样的顶流IP。

然而， 据多名中介反馈，国芳天街开业虽然增强生活便利度，但对九堡的房价，暂时几乎无任何影响。

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一家三口都住九堡的中介小张笑着说，还想涨价呢，买家不大砍价就不错咯。

“ 钱塘云庄品相算好了吧，交付到现在一套都没卖掉。 ”小张说，有套低楼层的128㎡，挂价4万5一平在售，虽然看房的人不少，但一直没人出价。

除了税费高以外，买家普遍还是对接下去的行情没信心，生怕高位站岗。

“如果楼层在6楼及以上，这价格或许有人接。”可钱塘云庄新房售价3万9 （高层） ，持有一年的财务成本，这价格顶多赚点利息钱，跟当初摇号的预期相距甚远，房东自然不肯卖。

钱塘云庄尚且如此，板块内的其他次新房，想涨价就更难了。

今年4月九堡各小区成交数据一览

数据来源于：手边买房

德信泊林印象， 去年七八月份，一套89㎡的精装三房，还能卖个370万左右，现在差不多350万就能拿下 。虽说装修有好差，但也差了20来万。

宋都阳光国际上个月网签均价超3万4，较3月有明显提升。可这价格也就跟两年前持平，跟巅峰时期 （2021年7月） 比，每平米还跌了4千。

经济适用房就更涨不动了。新江花园2018年就能卖个2万7一平，现在差不多也还是这个价，接近6年没涨。

手边买房小程序上，九堡板块挂牌在售的2600套房源里， 近一个月仅有34套涨价，涨价房源占比不到1.5%；而跌价房源多达424套，占比达16%。

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纵然房价不涨，可小张却没想过离开。

“ 房价涨不涨是给外人看的，客户多不多才是我们的生存之道。 ”小张说，今年每个月都有开张，收入不比热门板块的同事差。

当我拿到手边买房的数据时，也着实吓了一跳。今年2月-4月期间，九堡竟然默默成交了343套之多。哪怕上个月，还有99套网签，占了总盘近1.4%的比重。

而 去年同期，九堡整个板块一共不过成交了147套，只比今年3月多了5套。

从小张的描述里我发现，九堡并不缺客户。且它的客户组成，基本分两类： 一类是新杭州人，工作在城东、市中心一带，但总价承受力有限； 一类是本地居民，换房或给子女买房，仍选择周边。

所以也就不奇怪，万科魅力之城这样的老旧次新房，能够连续3个月，每个月均有10套网签，牢牢占据九堡成交榜的头把交椅。

价格是真便宜，网签均价在2万6-2万9之间，一套89㎡总价不过250万上下。 而同样价位段的新房，也就只能跑去大江东、临平山北等远郊板块。

而且，除了泊林印象、金地玖峯汇等极个别次新房小区外，其他小区89㎡总价多在300万内。

在杭州，总价300万及以下的购房群体，占比高达65%。其中总价在200-300万之间的，占比约32%。

不论地理位置，还是配套，九堡在这一价位段内，都是钻石级别。

要学区有学区 （东城实验学校） ，要地铁有地铁 （地铁1、9号线） ，之江东路、德胜快速路四通八通，就连最拉跨的商业，如今也被弥补。

在四季青做服装批发二代的小昭，看过了艮北、萧山、下沙等区域，最后定了套泊林印象。“ 不是所有人买房非得奔着赚多少去，我就俩要求，离上班地方近，孩子有学校能读。 ”

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虽然网络上一直将九堡定义为“万年坑”，但若是新房期间买入的业主，整体房价也涨了一倍多。

只是相比热门板块两三年时间房价翻倍，九堡这点涨幅基本被通胀所覆盖。

其实， 九堡不是没涨过价。在上一轮普涨的行情里，九堡跟着涨了不少。

尤其是2021年，那年4月，杭州分区公布，九堡从江干并入上城后，沿江一带二手房成交单价涨了三四千。

像是丽江公寓、锐麒美寓成交均价要4-5万/㎡，铂金海岸基本要超过6万/㎡。

同年5月，杭州集中土拍大热，又带火了九堡。

据手边买房数据，4月中旬到5月中旬，丽江公寓二手房成交14套，阳光国际成交18套，相江公寓成交12套，锐麒美寓成交11套。

也就是说，光这4个小区，近月二手房成交量就有50多套。而在一个月前，这4个小区的月成交总量大概在30套左右。尤其是大户型，涨幅最是显著，成交单价能达到4万5-5万5左右。

只是在那之后， 随着楼市大行情下行，本就“慢半拍”的九堡，二手房价跟着止涨回撤。 这一回调，便是整整两年，中途虽有小幅回弹，但整体依然温吞。

饶是地理上跟钱二一路之隔，可大家也清楚，钱二作为新兴豪宅区，自身还需要热度证明。这把东风要想蔓延至九堡，为时尚早。

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再加上今年市场多变，3月二手房成交虽破万套，但这股势头并没有延续太久。

紧跟着的4月，月成交跌去3成。加上全国不动产联网，给了整个行业巨大的不利暗示，靠一个天街就想拉动区域房价，本就不易。

外在驱动力一般，内在产品又十分落后。

整个九堡，除了玖峯汇有89㎡的三房两卫外，其他均只有一卫，部分户型连三房都做不到。

虽然现在新房起步户型越做越大，得房率越来越低，可杭州还是有过几年的户型高光时刻，那时候89㎡三房两卫就跟家常便饭一样。

就跟住过来奢华酒店，就看不上快捷酒店一样。看过了好户型，再看落后一代的产品，那落差感太大了。

而且， 九堡这几年也就零星出让了几宗宅地，在新房市场上掀不起太大浪花。 唯一一个靠着准现房吸引一大波投资客的钱塘云庄，目前看来回报率也不甚理想。

没有投资客扎堆涌入，仅靠自住客，九堡的二手房价更难有大变动。

而不涨价的九堡，恰似杭州留给年轻人的温柔。

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