近日，备受瞩目的蚂蚁集团IPO火热进行中，10月29日，蚂蚁集团A股的网上申购开启，根据安排，网上打新中签结果将在11月2日公布。根据前期公告，蚂蚁集团A股发行价格最终确定为68.8元/股，网上发行数量为6683万股。

按照现在这个价格计算，蚂蚁此次上市发行总市值达到了2.1万亿元，直接超越A股老大哥贵州茅台。

和股市一样火爆的，还有杭州楼市的之江板块，和股民一起躁动的，还有杭州的房东。上周，杭州土地市场一块之江地标地块，27亿元起拍、限高130米，被蚂蚁集团以27亿元成功拿地。

该地块东临钱塘江，南面直通之江大桥，往西是在建的恒大·水晶国际广场、在建地铁6号线之江海洋公园站(之浦路站)以及规划中的之江未来社区。该地价溢价率为0，竞价仅仅一轮就竞拍成功，可谓是杭州政府为蚂蚁集团量身打造。

从9月初传闻流出，到上周土拍落定，再到这几日证券市场的火爆认购，之江的买房者比股民更加兴奋，距离蚂蚁金服地块约3、4公里的二手房小区10月的挂牌价均进行了调整，涨价30-100万之间。目前板块内在售的新房较少，均价在3.7-3.8万元左右，且中签率极低，二手房单价则在4-4.5万元左右。

根据杭州当地的新闻报道，随着挂牌价飙升，成交量却出现急剧下降，那是什么原因呢?

当地的中介表示，成交少并不是大家买不起，而是目前市面的房源越来越少了。蚂蚁金服落地之江新闻一出后，就有很多人过来抢房，低价房源基本被抢完，交易过程中还出现了业主反价、毁约等情况。

这让当地的刚需叫苦不迭，就连中介都认为市场太过疯狂。人们为何疯狂?

根据蚂蚁集团的招股书显示，截至2020年6月30日，公司共有员工数16660人，经济受益权激励计划项下的经济利益所对应发行人股份合计30.79亿股，这里其中有约65%的股份是授予员工及顾问。

如果以68.8元人民币的发行价计算，蚂蚁的员工及顾问共计可获得约1376.9亿元人民币，平均下来，每人可分得826.47万元人民币。而且职位不同可获取的股份也不一样，有些高管，估计可以获得上千万甚至上亿的收益，一夜之间财富自由。

当然如果蚂蚁金服上市后，将来股价要是上涨，那么员工的身价也水涨船高，这代表着，未来蚂蚁给之江板块带来的资金和人才自然不会少，而且蚂蚁还会带来集群效应，一个金融科技行业的集群正在之江板块形成。

那么，之江板块值得这个价格吗?这需要从两个方面看。

一方面是，之江一直属于被低估的板块。它隶属于杭州最金贵的西湖区，抱山沿江，群山环绕，还有美院象山校区的人文氛围，之江的资源从自然到人文都十分优秀。但和同属西湖区的其他房产板块相比，之江的涨幅是最慢的，2017年才勉强攀上3万以上，而彼时西湖区其他板块文教、蒋村都已站上5万。究其原因，也是因为山江环绕，交通不便，和杭州其他板块的“链接力”很弱，还有大型生活配套匮乏，生活不方便。

产业上，云栖小镇为代表的新经济企业虽然入驻很多，但新经济企业并不是劳力密集型，对人口的导入并不迅猛，让之江更像一个“不食人间烟火”的景区，而不是一个过日子的地方。但伴随杭州其他板块的价格上涨，之江的洼地价值得到了充分体现。根据杭州政策中限定3.5万/㎡以下的楼盘，每次推盘要有不少于50%的房源向无房家庭倾斜，可以看出杭州政府把单价3.5万/㎡作为刚需的“基准线”，之江在售新房仅3.7-3.8万/㎡，和杭州主城区众多4万/㎡以上的板块相比，之江存在着较大的价格优势。所以板块内新房中签率低，自然会是“一房难求”。

但我们也要看到另一面。第一，想做“蚂蚁人的房东”，这种投机心思有点幼稚。就在蚂蚁集团地块不远处，就是之江的“未来社区”。在未来社区里，商务区设置5000套人才公寓、1500套人才短租公寓，生活区近5000套房源的50%以上定向供给高层次人才。如此说来，就在蚂蚁集团周边，就有将近1万套人才租赁公寓，租赁市场十分充裕。

有些人可能看不上租金，指望蚂蚁的员工来“接盘”。这个就要看具体的项目品质，例如，附近某涨幅最大的小区，也是这两年里维权最厉害的问题小区，工程质量堪忧，已被媒体曝光多次。这样的小区，科技新贵们会来接盘吗?如果有人怀抱“割韭菜”的心理，那还是算了，你割得过蚂蚁吗?

说到这个话题，我们来谈谈蚂蚁的市值，蚂蚁以当前2.1万亿的市值，在A股俨然已成为齐名茅台的“大象”。今年上半年蚂蚁的净利润210亿人民币，如果今年全年实现400亿人民币的纯利，目前市盈率应该是52左右。蚂蚁一直强调自己是“科技+金融”的属性，从估值来看，金融就不用说了，如果以几倍、十来倍的金融股的估值水平去看蚂蚁，那简直可以说是梦幻泡沫。

我们来做个对比，建行目前市值1.6万亿，去年净利润接近2700亿，当下市盈率不到6;工行目前市值1.7万亿人民币，去年净利润3100亿人民币，当下市盈率6.2;招行目前市值约为1万亿人民币，去年净利润约为930亿人民币，当下市盈率11.5。也就是说，各大商业银行赚钱能力远远高于蚂蚁，但市盈率却远远低于蚂蚁。

有人说国有商业银行靠政策红利活着，蚂蚁靠喝汤做到这个体量简直就是奇迹。问题是，如果现行政策一直不变，蚂蚁接下来要靠什么扛起这么高的估值呢?即便以金融科技的视角去看，蚂蚁的定价也是偏贵的。

拿国内几家主要的金融科技上市公司举例，乐信目前市值14亿美元，去年净利润23亿人民币，如果今年蚂蚁全年的利润达到400亿人民币，将是乐信去年净利润的20倍，但估值是乐信的接近214倍;360数科目前市值18亿美元，去年净利润27亿人民币，也是按蚂蚁利润达到400亿人民币算，将是360数科去年净利润的14倍，但估值约是360数科的166倍。

还有另一个例子，趣店上市前曾获蚂蚁金服巨额投资，IPO时市值超过百亿美元，可谓是“出道即巅峰”，但目前还剩不到4亿美元。趣店当时IPO的市盈率为98，远远高于乐信和360数科的市盈率。利用IPO把股票价格定得奇高，尽可能多的融资，一个结果就是提前透支成长空间。

虽然金融科技赛道依然离不开“流量为王、赢家通吃”的魔咒，但想要垄断是个不可能完成的任务，传统金融业无法做到垄断，互联网金融就更难了。

我们再来拿蚂蚁和阿里做对比。从2000年阿里拿到孙正义的投资到2014年上市，估值涨了2500倍;从阿里上市到今年股价最高点，市值涨了3倍多。但过去6年的阿里所有经历的成长环境是蚂蚁所不能比的。2014年阿里年度活跃消费者是2.3亿，今年已经达到7.4亿，这与阿里市值增长倍数很一致，与支付宝的活跃用户基本相当。这就意味着，从用户增量上来看，蚂蚁很难再重复阿里所享受到的时代红利。

当然，这种简单的对比，并不能说明蚂蚁的股价就一定不会上涨，但是对于一个相对保守或者偏价值性投资的投资者来说，相对较高的估值，至少会令人不安，或者必须找到足够多的理由来说服自己：蚂蚁是否值得这个估值。

以目前的热度来看，蚂蚁短期内很可能会继续上涨，毕竟现阶段国家社保等大型基金都在里面，但后续发展将会如何呢?其实就要看业务和市场了，目前微贷业务是蚂蚁最主要的利润来源，核心就是花呗，即在银行与用户之间赚取利差。

作为一个商业模式，花呗的风险在于，政策的口子是越放越开还是越收越紧?这也是未来蚂蚁在二级市场上最大的不确定性，而监管政策很可能会直接影响蚂蚁的涨跌，这是资本市场上最不愿意看到的。

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